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贵州省湄潭县:“五明五定”探入市“同权同价”促发展
时间:2018-05-15 文章来源: 文章作者: 【 字体:  】 打印本页

  贵州省湄潭县在推进农村集体经营性建设用地入市改革、土地征收制度改革、农村集体产权制度改革、土地承包经营权流转退出、“两权”抵押、新型城镇化等改革试验过程中,探索出“五明五定”改革经验。

  一是明成员定主体。解决入市主体是谁的问题。制定《界定农村集体经济组织成员资格指导意见》,明确了成员资格划定、取得、保留、丧失的界定标准和操作流程,切实划清农村集体经济组织成员与村民的权利与义务边界,理清集体资产享有和分配的对象。目前,成员界定工作已完成,全县40万农民被界定为集体经济组织成员。

  二是明地块定权能。扩大农村集体经营性建设用地的权能,赋予其与国有建设用地平等的地位和相同的权能。一方面,结合土地利用总体规划和城乡发展规划,以严格用途管制、符合用地规划为前提,对15个镇(街道)、132个村(居)进行普查,建立了底数台账。全县农村集体建设用地总量为79655亩,集体经营性建设用地6357宗、4625亩,占集体建设用地总量的5.8%;另一方面,从制度、政策层面赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股、抵押等权能,明确“八步一公示”工作流程,结合资产来源清理权属,并将清理的集体经营性建设用地分别登记到村、大队、小组股份经济合作社,股东持股占有。赋予所有权人占有、处分、收益、分配的权利,明确登记为集体经营性建设用地的方可入市。

  三是明途径定方式。明确入市的路径及规范操作流程。制定《湄潭县农村集体经营性建设用地入市管理办法》,形成了“运行机制、入市管理办法、登记暂行办法、基准地价体系、成员界定意见、土地价款收取”6项制度和“出让合同、申请表、入市表决书、土地调整协议书、出让文件、集体内部收益分配方案”6个范本,明确了“就地入市、调整入市、城中村整治入市和综合类集体建设用地分割登记入市”4种入市途径,“拍卖、挂牌、协议”3种入市方式。

  规定工业用地和综合用地使用年限为50年,商服用地使用年限为40年。与此同时,制定《村集体经营性建设用地入市细则》《农村集体经营性建设用地整治项目管理办法》和《农村集体建设用地基准地价》,规定了“动议—申请—审查—审核—批复—组织入市—出具鉴证—登记颁证”就地入市流程,以及“调出方入市动议—项目整治申请—项目报批—项目实施—竣工验收—指标交易—调入方就地入市”调整入市流程。目前,全县共出让农村集体经营性建设用地17宗,面积86.3亩,取得收益1526.5万元,其中就地出让地块9宗、面积21.32亩;调整入市地块8宗、面积64.98亩。

  四是明平台定市场。建立农村集体经营性建设用地交易平台市场。县财政投入资金5000万元,在县中国茶城建农村产权交易市场,占地约1万平方米。平台建成投用后,将本着政府引导、市场主导,围绕信息收集、发布公告、组织交易、鉴证签约、产权变更、收益分配、资金监管等职责开展工作,引导农村集体经营性建设用地进入平台公平交易,促进城乡要素平等交易。

  五是明比例定分配。建立土地收益分配制度。根据《湄潭县农村集体经营性建设用地入市管理办法》和《湄潭县农村股份经济合作社经营管理制度》,建立兼顾国家、集体、个人的入市收益分配机制,合理提高个人收益。一是明确国家征收调节金比例为总价款的12%。二是明确集体提取公积金不得少于20%,公益金不得高于10%,公积金和公益金总额度不得超过50%。三是规定集体经济组织成员分配比例不得少于净收益的50%。在坚持公开、公平、民主以及突出土地集体所有者权益地位的前提下,分配比例和分配形式由集体经济组织召开成员会议议定。

  截至目前,改革取得了多方面成效。一是增加了村级积累。通过17宗集体经营性建设用地入市,实现农村资产资源的资本化运营,使沉睡的资源变成活资产。出让土地集体经济组织共实现净收益达400万元,发展壮大了集体经济。如,兴隆镇红坪村将入市地块所得净收益39.23万元用于投资建设农村综合贸易市场、茶叶检测中心等,集体资产在市场运营中得到增益,实现滚动式发展,维护了农民土地财产权益,保障了农民长远收益。二是促进了农民增收。集体经营性建设用地入市,农民可以从分配中获得土地财产性收入。如,茅坪镇土槽村从入市收益中拿出23.24万元用于股东分红,分为4014股,每股获得57.9元的分红收入。同时,还可以在调整土地中获得务工收入。目前入市地块已投入生产运营的企业,总计可增加就业岗位100余个,实现了当地农民就近就业,增加劳务收入。三是突破了民营(小微)企业发展用地瓶颈。通过入市改革,民营、小微企业有地可用,破解了建设用地指标难题,盘活了农村集体建设用地资源。如,兴隆镇红坪村地块的买主,在红坪创业园兴建了新型建筑材料生产企业,年产值达1800万元,年净收益实现300余万元。四是为新型城镇化建设提供了资金支持。政府作为公共利益代表,按成交总价款的12%收取土地增值收益调节金,分享土地增值收益。同时按照“来之于土地,用之于农村”的使用原则,将所收取的土地增值收益调节金全部用于就地城镇化的村镇基础设施和公共服务建设投入,为新型城镇化筹措了必要的资金。